Jaki był zeszłoroczny rynek nieruchomości?

Początek 2014 roku upłynął pod hasłem nowego, rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”. Limity cenowe dla stolicy Wielkopolski w pierwszym kwartale były jednak niskie i powodowały, że jedynie ok. 10% nieruchomości ulokowanych w granicach administracyjnych Poznania  kwalifikowało się do dopłaty. Górnym limitem dla Poznania była kwota 5.604,50 zł za metr kw., natomiast dla województwa wielkopolskiego nieco ponad 4.600 złotych. Limit ten wzrastał co kwartał, i w IV kw., w pierwszym przypadku wyniósł 5915,80 zł, a w drugim 5036.46 zł. Poznań zajmuje obecnie po Warszawie drugie miejsce w Polsce, pod względem wysokości limitu cen metra kwadratowego, który uprawnia do korzystania z rządowego programu. Nie wpłynęło to jednak znacząco na liczbę mieszkań deweloperskich, które kwalifikowały się do dopłat.

W III kwartale 2014 roku na rynku nieruchomości odnotowano bardzo wysoki poziom sprzedaży. Z raportu firmy Reas wynika, że taka sytuacja utrzymuje się już piąty kwartał z rzędu. Tak wysoka liczba transakcji nie była notowana od początku roku 2007, który był rekordowy.
– W bieżącym roku zanotowaliśmy wyraźny wzrost sprzedaży. Klienci najczęściej wybierają domy parterowe w zabudowie bliźniaczej, chociaż także największe i najdroższe domy wolno stojące znajdują swoich amatorów – mówi Dawid Sztandera, prezes zarządu firmy Novum Plus, która w podpoznańskim Lusówku realizuje Osiedle Rozalin.

Na wzrost sprzedaży mieszkań wpłynął między innymi fakt, że od stycznia bieżącego roku weszła w życie znowelizowana Rekomendacja „S”, która dotyczy reguł przydzielania kredytów hipotecznych. Od początku roku na przyznanie kredytu możemy liczyć tylko wtedy, gdy posiadamy minimum 5 proc. wkładu własnego. Z roku na rok wkład będzie musiał być coraz większy, aż w roku 2017 wyniesie 20 proc. W roku 2015 ubiegając się o kredyt będziemy musieli posiadać 10 proc. wkładu własnego, dlatego też sprzedaż nieruchomości utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Istotny jest fakt, iż oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło i utrzymuje się na korzystnym poziomie, co znacząco wpływa na ich dostępność. W Poznaniu przy kredycie z wysokim wkładem własnym (25 proc.) wynosi ono 3,88 proc., natomiast z najniższym – średnio 4,34 proc.

Do zakupu zachęcają także stabilne i relatywnie niskie ceny nieruchomości. Z zestawień wynika, że średnia kwota, jaką trzeba zapłacić za metr kwadratowy mieszkania w stanie deweloperskim w Poznaniu wynosi ok. 4800 zł brutto. Natomiast pod Poznaniem zapłacimy jeszcze mniej. Na Osiedlu Rozalin w Lusówku można kupić połowę bliźniaka (82 mkw.) z działką o wielkości 239 mkw. za około 270 tys. zł.

Wśród osób korzystających z programu MdM największą popularnością jednak nadal cieszyły się nieduże mieszkania dwupokojowe. Wybierała je ponad połowa poznaniaków. Do chętnie kupowanych nieruchomości należały również małe mieszkania trzypokojowe. W 2014 r. zdecydowanie większy procent klientów niż rok wcześniej, stanowiły osoby kupujące mieszkanie za gotówką.

– W naszej ofercie w 2014 roku dostępne były nieruchomości, które kwalifikowały się do programu MdM. Były to przede wszystkim mieszkania w inwestycji Żurawiniec Park przy ul. Błażeja 11 oraz wybrane mieszkania na os. Batorego 41A – mówi Bożena Taflińska-Tadeusz, wiceprezes Agencji Inwestycyjnej. – Największą popularnością cieszyły się małe mieszkania dwupokojowe z aneksem kuchennym, kupowane często za gotówkę w celach inwestycyjnych. Nabywcy interesowali się mieszkaniami gotowymi, z pozwoleniem na użytkowanie i z możliwością szybkiego zamieszkania.

Większość poszukujących nieruchomości w pierwszej kolejności zwraca uwagę na jej lokalizację. Mieszkania w centrum zazwyczaj są jednak droższe niż te na obrzeżach i nie kwalifikują się do programu MdM. W Poznaniu najdroższe nieruchomości znajdują się na Sołaczu i Winogradach, natomiast do najbardziej popularnych należą  m.in. te znajdujące się na Piątkowie nieopodal kampusu Morasko, gdzie dojeżdża szybki tramwaj.

Województwo wielkopolskie zajęło trzecią pozycję pod względem zawartych z pomocą programu  Mieszkanie dla Młodych – umów. Limity wprowadzone przez MdM wpłynęły znacząco na rozwój terenów podmiejskich, gdyż ich wysokość była dostosowana do cen rzeczywistych. W przypadku terenów podmiejskich, takich jak np. inwestycje „Osada Leśna” w Dąbrówce oraz „Leśna Polana” w Dopiewcu można mówić o niemal 100 procentowej kwalifikacji inwestycji do rządowego programu.

– Limity cenowe MdM w Wielkopolsce są bardziej przyjazne dla nieruchomości położonych na przedmieściach, takich jak Dąbrówka i Dopiewiec, w których budujemy swoje osiedla. Prawie cała nasza oferta kwalifikowała się do programu i w przyszłym roku postaramy się, żeby tak pozostało – mówi Adam Wędrychowicz ze spółki Linea.

Jedną z inwestycji, która została dostosowana do wymogów rządowego programu MdM, jest też realizowane w podpoznańskim Lusówku, w gminie Tarnowo Podgórne, Osiedle Rozalin.
– Korzystając z dopłat przyznawanych w ramach rządowego programu, młodzi ludzie mogą sobie pozwolić nie tylko na zakup dwupoziomowego mieszkania z ogródkiem, które jest częścią domu w zabudowie bliźniaczej, ale również niewielkich domów wolno stojących – mówi Dawid Sztandera, prezes zarządu firmy Novum Plus, która realizuje Osiedle Rozalin.

Ceny na rynku pierwotnym w 2014 roku zaczęły powoli, lecz systematycznie rosnąć. Według danych GUS, liczba mieszkań oddanych do użytkowania w pierwszym półroczu tego roku w Wielkopolsce, wzrosła o 2,7 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. W drugim i trzecim kwartale 2014 roku zanotowano znaczące ożywienie popytu na mieszkania pochodzące z rynku pierwotnego, niż miało to miejsce rok wcześniej.
– Na lepsze wyniki sprzedaży, niż w roku ubiegłym wpłynął rozwój gospodarki, wzrost optymizmu wśród konsumentów, obniżenie stóp procentowych, tańsze kredyty oraz program MdM. Wszystkie te czynniki sprawiły, że rok 2014 był przychylny dla rynku nieruchomości – mówi Janusz Grygier, pośrednik nieruchomości.

Co będzie się działo na rynku nieruchomości w 2015 roku? Na pewno zostanie zwiększony wkład własny niezbędny do zaciągnięcia pożyczki w banku. W 2015 r. będzie to minimum 10%, a od 2016 r. nawet 15%. Zmienią się też warunki działania programu MdM, który ma stać się bardziej przyjazny między innymi dla rodzin wielodzietnych oraz par żyjących w związkach partnerskich. O innych zmianach przekonamy się już wkrótce.