Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie firmy, która je sprzedaje – oczywiście jeśli mówimy o mieszkaniu z rynku pierwotnego. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego warto sprawdzić pośrednika: czy to fima znana na rynku i czy jej agenci mają licencje zawodowe.

W przypadku dewelopera można sprawdzić, co już wybudował i jaką opinią cieszą się jego inwestycje. Warto sprawdzić w internecie opinie o jego realizacjach, można też popytać lokatorów już gotowych budynków o jakość wykonania, sposób przygotowania i terminowość inwestycji. Warto zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego, by sprawdzić, czy firma nie jest przypadkiem postawiona w stan upadłości.

Jeśli sprawdzamy mieszkanie na rynku wtórnym – można oprócz sprawdzenia pośrednika popytać przyszłych sąsiadów, czy blok nie ma ukrytych wad i jak się mieszka w danej lokalizacji. Tu też pomocą może się okazać internet.

Kolejną rzeczą, na jaką należy zwrócić uwagę, jest stan prawny inwestycji. W przypadku nowego domu koniecznie trzeba sprawdzić, czy działka, na której powstał budynek, rzeczywiście stanowi własność dewelopera. Możemy to zrobić prosząc go o aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje budynek – powinien być w niej  wpisany jako właściciel. Koniecznie trzeba zwrócić uwagę na obciążenia nieruchomości. Jeśli jest ona obciążona hipoteką na rzecz banku kredytującego budowę, to deweloper powinien mieć oświadczenie banku o bezobciążeniowym odłączeniu mieszkania po zapłaceniu całości jego ceny.

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego z zasobów spółdzielczych pośrednik powinien okazać zaświadczenie o prawie do interesującego nas lokalu i braku zadłużenia. To ważne, bo jeśli lokal ma obciążoną hipotekę, to jego nowy właściciel może mieć z tego powodu kłopoty, bo dla komornika nie ma znaczenia, że zmienił się właściciel lokalu. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego najbezpieczniejsze jest kupno lokalu z już założoną księgą wieczystą, w której aktualnym odpisie figuruje obecny właściciel lokalu.

Kolejnym niezbędnym dokumentem jest pozwolenie na użytkowanie budynku i zaświadczenie o samodzielności lokalu. Oba dokumenty można uzyskać w starostwie i są one bardzo ważne, bo bez nich nie będzie można dla lokalu założyć odrębnej księgi wieczystej.

W obu przypadkach warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajduje się dom, by dowiedzieć się, jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu. Bo może się okazać, że za rok lub dwa będziemy mieli pod balkonem na przykład ruchliwą szosę. Jeśli w dokumencie znajduje się zapis, że teren po sąsiedzku jest przeznaczony na działalność gospodarczą lub usługi bez adnotacji, że mają to być usługi nieuciążliwe dla otoczenia – to lepiej wybrać inne miejsce. Bo może się okazać, że po sąsiedzku powstanie na przykład hałaśliwy warsztat samochodowy lub hodowla kur na skalę przemysłowa, co raczej nie jest wymarzonym sąsiedztwem…

Gdy już zdecydowaliśmy się na kupno, to bardzo często kolejnym krokiem jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego o zabezpieczy nas przed sytuacją sprzedaży mieszkania kilku osobom oraz zagwarantuje dotrzymanie terminu wyprowadzki poprzedniego lokatora. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego – zabezpieczy nasze prawa na wypadek na przykład upadku dewelopera w trakcie budowy naszego mieszkania.

W umowie powinny się znaleźć: zaświadczenie dewelopera o posiadaniu wszystkich dokumentów umożliwiających realizację inwestycji pod względem technicznym i prawnym, dokładny opis budynku, lokalu mieszkalnego oraz informacje o sąsiadującym terenie, określenie ceny nieruchomości, harmonogramu płatności i terminu realizacji inwestycji, określenie równoprawnych dla obu stron zasad rozliczania niedotrzymanych zobowiązań, a także określenie sposobów i terminów odbioru oraz przeniesienia własności.

Kolejnym etapem niecierpliwie wyczekiwanym przez nabywców mieszkania jest jego odbiór. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego to krótsza procedura, ale i tak lepiej sprawdzić, czy we wszystkich kontaktach jest prąd, a rury nie ciekną – chyba że już się o tym wie, bo mieszkanie jest przeznaczone do remontu.

W przypadku nowego mieszkania warto je obejrzeć bardzo dokładnie i najlepiej w świetle dziennym. Bo trzeba sprawdzić, czy nie ma zacieków, podejrzanych wypukłości na ścianach lub sufitach, czy wszystkie kąty są proste, okna i drzwi się domykają, przestrzeń pod drzwiami umożliwia położenie wybranego rodzaju podłogi, a powierzchnia mieszkania jest dokładnie taka, jaką mamy wpisaną w dokumentach. Koniecznie trzeba zwrócić uwagę na to, czy wszystkie instalacje są sprawne: w kranach jest woda, rury nie ciekną, a we wszystkich kontaktach jest prąd. Ze sobą trzeba wziąć projekt, by w każdej chwili można było to wszystko sprawdzić, bardzo dobrze też mieć fachowca budowlanego ze sobą, żeby zwrócił uwagę na te rzeczy, których laicy nie zauważają.

Jeśli mieszkanie jest bez wad, wystarczy podpisać protokół zdawczo-odbiorczy i można się wprowadzać. jednak znacznie częściej zdarza się, że sporo jest do poprawienia – wszystkie takie wady, nawet te najdrobniejsze powinny zostać zapisane w protokole zdawczo-odbiorczym, który jest swego rodzaju oświadczeniem o przyjęciu nieruchomości. I nie dajmy się zwieść ustnym obietnicom dewelopera, że to się zrobi! W protokole powinny się znaleźć dokładne terminy usunięcia usterek. Zgodnie z kodeksem cywilnym nabywca lokalu ma trzyletnią rękojmię i wszystkie wady, jakie w tym czasie się pojawią, deweloper powinien usunąć na własny koszt, ale mimo wszystko lepiej dokładnie obejrzeć mieszkanie od razu na samym początku i jak najszybciej usunąć wszystkie wady.

Ostatnim krokiem przy kupnie mieszkania jest przeniesienie praw własności lokalu na nowego właściciela przez podpisanie umowy ostatecznej. Musi ona mieć formę aktu notarialnego i na jej mocy właściciel lokalu staje się właścicielem nie tylko swojego mieszkania, ale także współwłaścicielem terenu wokół nieruchomości oraz części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku.